ВЕЛИКИЙ ПЕРШИЙ ВНЕСОК. Якщо до кризи іпотеку давали без першого внеску, то зараз потрібен стартовий капітал - не менше 40-50% ціни квартири. Тобто, щоб купити в кредит «одиницю» за $ 60 тис., потрібно мати мінімум $ 24-30 тис. Тільки за «первинку» деякі банки вимагають 25-30%.

ВЕЛИКІ ПЛАТЕЖІ. Через короткі терміни кредитів (максимум 10-20 років) і високі ставки (у середньому 25%) щомісячні платежі виходять непідйомними. Якщо брати позику на квартиру за $ 60 тис. c першим внеском 50% (кредит - 240 тис. грн.), Ставкою 25% в гривні на 10 років, то платіж за стандартною схемою погашення в перший місяць буде 7000 грн., А за ануїтетною (рівні платежі) - 5460 грн. Якщо брати такий кредит на 20 років, то платежі будуть трохи менше - 6000 і 5035 грн. відповідно.

ТІЛЬКИ «БІЛА» ЗАРПЛАТА. Але розмір платежів - півбіди. Головна проблема в тому, що банки як і раніше готові розглядати тільки офіційні доходи. До того ж вони посилили вимоги до співвідношення «платіж по кредиту / дохід». «До кризи банки давали кредит, якщо на його погашення йшло до 60% доходів, причому з урахуванням неофіційних. Тепер, після сумного досвіду масового зниження доходів населення, платіж по кредиту не повинен перевищувати 30-50% до офіційного доходу », - розповів генеральний директор Platinum Bank Грег Краснов. Якщо в банку вам нарахували платіж 7000 грн., То ваш «білий» дохід повинен бути не менше 14-23 тис. грн. Такою зарплатою нині можуть похвалитися ті, кому кредити ні до чого - директора панове депутати.
Інша неприємність. Ще одна проблема: раніше банки давали позичальникові попереднє добро на кредит і потім вже позичальник шукав житло, а тепер більшість банків вимагають відразу повний пакет документів, в тому числі - на квартиру. До того ж раніше банки розглядали заявки на кредит за 3-5 днів, а тепер часто - більше місяця. Тобто, якщо ви вибрали квартиру, внесли завдаток, а банк затягнув зі схваленням заявки і видачею кредиту, з завдатком можна попрощатися. Якщо банк сумнівається в обраній вами квартирі, він може зажадати додаткову заставу (вже наявну у вас квартиру), а якщо не впевнений у ваші доходи, то - поручителя (до нього пред'являються ті ж вимоги, що і до самого позичальнику). Також у банках перевіряють кредитну історію (як ви брали і погашали кредити раніше) - вона повинна бути бездоганною, і попереджають, що можуть відмовити на будь-якому етапі співпраці без пояснення причин.

Що заважає банкірам кредитувати
ДОРОГІ і короткі ресурси. До кризи банки брали дешеві ресурси за кордоном, а тепер це джерело закрите, і вони змушені годуватися тільки за рахунок наших депозитів. Ставки по них хоча і падають, але все ще високі - близько 20% за вкладами на 1 рік. Тому і ставки по іпотеці досягають 25% річних. «Щоб кредитувати і залучати платоспроможних позичальників, банкам потрібно вийти на ставку 16% річних, а для цього потрібно, щоб депозити були максимум під 13%. Це буде, в кращому разі, через рік », - говорить директор департаменту банку« Фінанси та Кредит »Ігор Шевченко. Інша грошова проблема - строки. У кризу банки обпеклися не тільки на зростанні курсу, але і на тому, що давали довгі, до 20-30 років, кредити за рахунок грошей, залучених на 1-2 роки. До кризи вони перекредитовувати, а в кризу короткі гроші довелося повертати.

Підлили масла у вогонь і вкладники, які стали забирати вклади або перекладати на «гнучкі» депозити з можливістю забрати гроші в будь-який момент. Тепер банкіри не хочуть ризикувати і кредитувати короткими грошима довгу іпотеку і чекають, коли вкладники будуть розміщувати гроші на 1 рік і більше (поки середній термін вкладів виріс до 6 місяців) і коли знайдуться інші джерела довгих ресурсів (рефінансування НБУ, Мінфін).

«ЗАМОРОЖУВАННЯ» НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. Побоюються банкіри кредитувати і з-за несприятливої ситуації на ринку нерухомості. Турбує фінансистів можливе зниження цін на житло в майбутньому. У такому разі застави знеціняться, що підвищить ризик неповернень кредитів. А ціни ще можуть впасти. Про це нещодавно заявив президент Української національної іпотечної асоціації Ігор Юшко. На його думку, ціни на житло до кінця року можуть знизитися ще на 15%. Пояснення цьому дав член правління Universal Bank Віталій Шастун: «Ціни на житло в гривневому еквіваленті, як і раніше дуже високі, навіть з урахуванням корекції. Падіння доходів і закриття іпотеки знизило попит на житло в десятки разів, і ринок тепер інертний ». Тобто банкіри чекають дна і вважають, що воно ще не досягнуто. Вони обіцяють, що відновлять кредитування, коли ціни на житло стабілізуються, і протягом року-півтора не будуть робити різких рухів.

Поганий закон. Банкіри скаржаться, що в Україні права кредитора погано захищені, і вони не можуть забирати житло у боржників, які не хочуть платити за кредитами. Щоб примусово забрати і продати заставу, банки змушені довго судитися і потім чекати виконання рішення виконавчою службою (на все разом може піти більше року). Ще одна іпотечна проблема - діти. Вигнати дитину, прописану в закладеній квартирі, непросто, але у банків і на це є управа, хоча і займає багато часу. Так що поки банкіри не поспішають наживати собі проблем з новими проблемними кредитами і чекають, коли ці законодавчі нестиковки будуть вирішені, і тільки тоді почнуть активно кредитувати. До речі, недавно банкіри налякали позичальників проектом закону, який дозволить їм продавати квартиру, якщо боржник не платить більше 2 місяців, а також дасть права виселяти дітей без опікунської ради. Чи буде прийнятий закон, поки невідомо.

Кредитувати нікого. Чи не кредитують банкіри ще й тому, що платоспроможних позичальників майже немає. Проблема насамперед у низькому рівні доходів: платити за 10-20-річному кредитом на «однушку» 6-7 тис. грн. можуть не всі. До того ж тепер банки перевіряють кредитну історію і, за словами Грега Краснова, банки відмовляють не тільки з-за недостатніх офіційних доходів, але й з-за негативної кредитної історії і фактів примусового стягнення боргів та шахрайства.

КОЛИ ІПОТЕКА ПОЛЕГШАЄ
«У найближчі роки іпотека не буде доступною, тобто на термін 10-20 років і зі ставками нижче 10% у гривні», - говорить заступник директора департаменту ризиків Platinum Bank Наталя Мацієвська. Грег Краснов вважає, що докризових обсягів іпотеки не буде ні через 3, ні через 5 років. А начальник департаменту роздрібних продажів Укрсиббанку Іван Істомін вважає, що реальне відновлення іпотеки на докризових умовах почнеться в 2013 році. У той же час ряди банків, що видають іпотечні кредити, поповняться. «За умови економічної та політичної стабільності, іпотека буде повертатися вже до кінця 2010 року», - вважає Віталій Лозовій з ПриватБанку. Ігор Юшко також вважає, що до кінця року банки будуть активніше працювати на ринку іпотеки. Інша справа, що умови кредитування як і раніше будуть драконівськими.
Антон Одарюк